漫画 孟宪东
【资料图】
天津北方网讯：小区30部电梯，每部电梯内3处广告，收益多少，都花到哪儿去了──赵先生住在河东区向阳楼街昕旺南苑小区已经有10多年时间了，可对这两个问题，仍旧是一头雾水，因为“从来没见到物业公司公示过，去问也不告诉”。
《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。但是，记者在采访中发现，多数业主对哪些项目属于公共收益、小区的公共收益究竟有多少及其支配使用的情况知之甚少。而一些物业公司既不公示公共收益，也不让业主“查账”的情况比比皆是，导致小区公共收益成了一本“糊涂账”。
《民法典》相关规定
第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《天津市物业管理条例》规定
利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，应当征得相关业主和业主大会的同意。物业服务企业代表业主大会收取的相关收益，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业应当将业主共有部分的经营与收益情况等，以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
住宅小区公共收益范围
包括楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等广告费；公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费；公共场地摆摊、自助售卖机、快递柜等进场费；通信基站等设备占地费；属于全体业主的会所、幼儿园、游泳池（馆）、健身室（馆）、物业服务用房、架空层等公建配套用房或公共场地的租金收入。
公共收益最大部分
小区广告：电梯间人流量最大，是小区广告收益的主要来源。按照800元/幅计算，一部电梯一年的广告收益是2400元，平均一个楼门2部电梯，10个楼门一年的收入就是4.8万元。
车辆停放占地费：目前我市物业小区收费最便宜的是每辆车每月60元的费用。如果按照一个小区有300个车位计算，每月收入为18000元，一年下来将近22万元的收入。
公共收益有哪些 多数业主不了解
记者随机采访了和平区、南开区、河西区、北辰区的40多位业主后发现，多数业主对于小区公共收益包括哪些、这部分收益该怎么使用并不了解。
“小区电梯里有不少广告，车位还要收占地费。我从来没有关注过这部分收益，这究竟是该归业主共有还是归物业支配？”住在北辰区瑞盈园的杨女士说，她知道好多小区都有一些类似的收益，但具体有哪些以及归属问题，她至今搞不清楚。
其实，关于公共收益，不光有广告费和车辆停放占地费。近年来，随着经济的发展，小区公共收益的来源越来越多样化。
一家物业公司的工作人员告诉记者，住宅小区业主公共收益范围包括楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等广告费；公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费；公共场地摆摊、自助售卖机、快递柜等进场费；通信基站等设备占地费；属于全体业主的会所、幼儿园、游泳池（馆）、健身室（馆）、物业服务用房、架空层等公建配套用房或公共场地的租金收入。这其中，电梯广告和车辆停放占地费是公共收益最大的一部分。
记者从专门从事楼宇广告的公司了解到，一般进入小区的广告是和物业公司签合同，广告费也交给物业公司。小区广告包括小区大门闸机、甬道水牌、楼道和电梯几个位置。电梯间人流量最大，此处广告是小区广告收益的主要来源。如果是平面广告，一般情况下365天收费800元，视频则贵一点，1500元一年。记者粗算，一部电梯可以张贴3幅广告，按照800元/幅计算，一部电梯一年的广告收益是2400元，平均一个楼门2部电梯，10个楼门一年的收入就是4.8万元。由此看来，小区电梯广告收入累积起来也是个不小的数目。
而车辆停放占地费，目前我市物业小区收费最便宜的是每辆车每月60元的费用。如果按照一个小区有300个车位计算，每月收入为18000元，一年下来就是将近22万元的收入。
“有业委会的小区还好一点，可以对共有部分收益进行监督，可如果小区没有业委会，那这部分收益很容易成为物业的隐性收入。这也是为什么有些小区明明物业费收缴率很低，但物业公司仍不撤出的原因，谁也不会一直干亏本的买卖。”曾在物业公司工作过的小刘告诉记者。
收益公示“遮遮掩掩” 业主难查账
记者连日来走访了多个小区，发现大多数小区的公共区域都有广告，电梯间、公告栏、大门道闸、电动门上……四处都有商业广告的痕迹。此外，饮水机、快递柜、自动售卖机等，似乎也已成为一些小区的“标配”。
小区公共收益项目越来越多，且数目不小，那么这些收益该如何处置呢？
天津市住建委物业处的工作人员告诉记者，《天津市物业管理条例》明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，应当征得相关业主和业主大会的同意。物业服务企业代表业主大会收取的相关收益，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业应当将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
然而在现实中，小区公共收益并不透明，许多物业公司从不公示，即便公示也是“遮遮掩掩”，业主想查账遭到拒绝的情况经常出现。
昕旺南苑小区是2010年交付使用的，赵先生是这里的首批业主。小区共有15栋楼，每栋楼两部电梯。近几年，电梯内的广告越来越多，发展至今，每部电梯内有两处平面广告和一处视频广告，内容还定时更新，“我从来没有看到过物业公司对外公示电梯广告收益情况，这笔钱到底有多少？花在哪儿了？业主应该有知情权。”可就在他去物业办公地点想要查询电梯广告收益情况时，却被告知账本在公司，问公司地址，工作人员回答不知道。
赵先生将情况投诉至河东区政府，要求物业公司公示电梯广告收益账目。最终，向阳楼街道回复他，物业公司每年年底公示公共部位收支，“我在小区住了10多年，从来没有见到过物业公示的公共部位收支，我怕自己没看到，还问了几位邻居，他们也说没看到。”在他投诉后，物业公司负责人也终于向他说明了电梯广告的收益情况，“他只简单告诉我一年10多万元，但这钱具体用在哪儿了，他没提。”
武清区杨村街五一阳光锦园业主孙先生告诉记者，物业在未经业主同意的情况下，在每个电梯里都安装了几处广告，加起来收益不菲，这笔钱应该是业主共同所有，应该用来维修小区破损的地面和公共设施，“但物业从未公开公共收益，钱也没用在小区的各项设施维护上，不知道用在哪儿了。”孙先生将此事反映至杨村街道办事处，得到的反馈是，小区内电梯广告收入每年由物业公司账户代存，业主如有疑问可到物业具体查询，“物业公司难道不应该主动公示公共收益吗？物业为什么不按规定执行？”
记者注意到，目前多数小区公共收益的公示方式仍然以传统的张贴纸质公告为主，而且不是每个楼门都贴，只在某一个楼门或者小区公告栏里张贴，业主们如果不刻意去找很难发现。而在信息化社会，人们常用且便于查看的新媒体如微信业主群等方式的应用程度偏低，这也使得不少业主不能及时了解公共收益的情况和去向。
公共收益透明 增加居民幸福感
采访中记者了解到，我市也不乏利用公共收益改造小区居住品质的做法。南开区凯立家园是有着22年房龄的老旧小区，原物业公司经营不善，小区公共设施年久失修、垃圾不能及时清理……2022年1月1日，天津嘉德物业有限公司通过公开选聘、业主投票的方式进驻凯立家园，其与业委会签订了《天津市住宅物业服务合同》，在合同中对公共收益做了明确约定：“所收取的车辆场地占用费、广告费等经营性收益，30%由物业公司用于车辆管理使用，剩余70%归全体业主所有，用于小区公共设施设备的维修养护与改造。物业公司使用前应先征得业委会同意。”
嘉德物业进驻小区后，与社区居委会、业委会保持良好的沟通，三方定于每月5日召开联席会议。会议内容为物业公司对上月工作、公共收益收入和支出情况进行汇报。每月公共收益的使用情况都有相关单据证明，由业委会、物业公司共同签字存档。另外会议还对下月工作计划进行商议，对下月的支出开销做出预算，征得业委会同意后，由物业公司按计划执行。
记者在嘉德物业马经理处看到了小区公共收益的账本。其中记录着从今年1月至今的公共收益收支情况。比如4月份，车辆停放占地费总收入为115380元，税金7753元，扣完税金总计107627元。所有收益物业占比30%，为32288元；业委会占70%，为75339元。支出方面，物业将网球场翻新，其中围栏加固安装工程费24538.5元；篮球架以及安装费用3200元；购买绿化用的绿篱机、更换打草机头花费540元，再加上垃圾清运费、清掏费等，总花费41338.5元。4月份，公共收益支出后，余额为32000.5元。马经理介绍，小区属于老旧小区，维修资金很少，小区公共收益基本都用于设施的修缮上，“我们在购买物品上会货比三家，哪家性价比最合适买哪家。找维修队也是这样，会谈价格。在花费上我们非常谨慎，不会随意浪费业主一分钱。”
嘉德物业进驻凯立家园不到一年的时间，用公共收益维修改造了小区中心广场、网球场等活动场地，重建了小区儿童乐园，得到业主的好评。不过马经理也坦言，众口难调，也有业主对公共收益的支出产生质疑，“比如我们购买了一个垃圾桶，市场上有售价80元和100元的两种，我们选择了80元的那种，但有业主就找上门来说这种垃圾桶60元就能买到。遇到这样的情况，我们会耐心地和业主沟通。我们希望所有的业主都满意，如果有不满意的地方也希望业主及时提出意见和建议。”
维权
案例
信用评分 约束物业
依法依规公示公共收益
近年来，随着业主维权意识越来越强，公共收益是否公开透明逐渐成为物业纠纷的焦点。记者在中国裁判文书网以“物业+公共收益”为关键词检索发现有不少案例，其中就有天津的案例，在今年6月份刚刚审结。
此案是河东区某小区的业主与物业公司的知情权纠纷，其中业主的一个诉求就是要求对方公示从2018年至2022年3月31日期间的公共收益，一审法院支持了业主的诉求。物业公司提起上诉，理由是自己已经对公共收益进行了公示，二审也是终审法院驳回其上诉申请，维持原判，理由是业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向业委会、物业公司要求公布、查阅。物业公司主张已经公示过公共收益，但其提供的证据不足以保障每一位业主均可以及时了解到公示的信息，且即使其曾经公示过，也不影响业主再次要求查阅。
记者在采访中，不少业主认为，尽管规定了物业公司必须公示公共收益，但当前对物业服务企业的制约手段还不够系统，即便不公示业主也无可奈何，尤其是没有业委会的小区，业主成了弱势群体，单打独斗维权没有用，诉诸法院又费时费力、维权成本过高。而且即便物业公示了公共收益，因缺乏有效的监管，真实性也难以判断。
对此，市住建委物业处工作人员表示，物业服务企业如果不依照规定公开公共收益，业主可以向社区或属地住建委反映。目前我市对物业服务企业小区共有部分收益设置管理不到位和收益不透明问题，主要的处罚措施是降低物业信用评分。
今年1月1日施行的《天津市物业服务企业信用管理办法》，突出了业主、街道（乡镇）和各区住建委对物业服务企业信用情况作出的评判，其中就突出了小区共有部分收益要公开透明的问题。当记者表示，仅降低物业信用评分，约束力是否过低时，工作人员表示之前遇到这样的问题时，只是要求物业服务企业整改，现在可以降低信用，信用低对物业服务企业来说还是有一定影响的。
专家
建议
存入专户 定期审计
加大公共收益监管力度
监督力度不够，导致小区公共收益收支方面不断出现纷争，那么如何才能让小区公共收益更加公开和透明呢？天津大学法学院刘海安教授认为，小区公共收益的获取、占有与处置既涉及小区业主的公共利益，又涉及物业管理人员的私心和私利，很容易出现各种违法违规乱象。
《民法典》的相关规定排除了物业服务企业自行占用小区公共收益的可能性。然而，物业服务企业作为营利性主体，有强烈的动机做出擅自使用公共收益的行为。虽然《民法典》第九百四十三条规定，业主共有部分的经营与收益情况，物业公司必须向业主定期公开，并向业主大会、业主委员会进行报告。但业主如何监管公共收益的使用，实际上面临着诸多困境，比如，如何促使物业服务企业公示小区公共收益收支明细，如何保障该收支明细的真实性。
除了物业服务企业通过多种渠道对小区公共收益收支进行公示，向小区业主委员会报备之外，建议政府有关管理部门建立公共服务电子平台提供小区公共收益公示功能，通过手机移动端的查询功能，使业主足不出户，动动手指就能对小区公共收益了如指掌。
为了保障公示信息的真实准确，有必要要求物业服务企业就小区公共收益单独列账，存入专户，并由政府部门派出审计人员定期审计，保证其真实性。另外，一些地方政府应在实践中开拓创新，探索建立独立于物业服务企业的专门账户，比如设立政府部门参与的共管账户，保障资金使用的合规合法性。（津云新闻编辑刘颖）
