当前，民营房企融资形势整体依然不乐观。业内人士认为，对房企而言，获取现金流的核心方式还是要回归销售，只有市场回暖、销售提升，房企的一系列问题才可迎刃而解。
今年8月以来，已有6家民营房企在中债增投提供全额担保的情况下成功发行债券。10月18日，有消息称，新城控股计划在银行间市场发行15亿元人民币中期票据，将再次由中债增投提供全额无条件不可撤销连带责任担保。
除此以外，据市场消息称，龙湖集团、碧桂园、旭辉控股等多家房企均在筹备由中债增投担保的第二轮发债工作。值得注意的是，除了上述被列为民营房企示范生的企业，一些非示范房企，例如中骏集团、金辉集团，也正与中债增投积极沟通，尝试进行担保发债。
中债增投全额担保
多房企加速进行第二轮融资
在房地产行业融资持续收紧的背景下，由中债增投提供全额担保的方式，可谓给民营房企融资开了一个闸口。
今年上半年，为了保障民营房企发债融资渠道稳定，银行间市场也推出由中债增投做增信的方式支持民营房企发债。据公开资料显示，中债增投是我国首家专业债券信用增进机构，于2009年在中国人民银行的指导下由中国银行间市场交易商协会联合多家实力国企共同发起成立。
今年5月，监管部门选定了部分房企列入发债示范企业名单，碧桂园、龙湖集团、新城控股和旭辉控股均在其中。彼时为了解决投资人的信心问题，推出了信用风险缓释工具，但最终的增信效果并不明显。
8月底，监管部门对房地产企业发债增信力度进一步加大，示范民营房企发债由中债增投提供信用风险缓释进一步升级至提供全额担保。
在中债增投的全额担保下，8月底龙湖集团发行了2022年第一期中期票据，规模为15亿元;9月8日美的置业发行了2022年第三期中票;9月14日新城控股发行2022年第二期中票，规模为10亿元;9月16日，碧桂园发行2022年第一期中票，规模为15亿元;9月18日旭辉控股公布发行2022年第二期中票，规模约12亿元人民币;以及10月13日，卓越集团旗下卓越商管发行2022年第一期中票，规模为6亿元。
据公开报道统计，自今年8月以来，在中债增投提供增信的情况下，已有6家民营房企成功发行债券，发行主体包括龙湖集团、新城控股、美的置业、碧桂园、旭辉集团、卓越集团，累计发债规模超过80亿元。
据相关媒体10月14日报道，中债增投已获得单一主体集中度监管豁免，可支持前期已获得增信的民营房企的持续发债需求，这意味着前期通过中债增投担保发债的房企可再次推进第二轮发债。
10月18日，在中金公司举办的投资者电话会议上，龙湖集团和碧桂园方面表示，将计划再度发行由中债增投提供全额担保的境内票据。与此同时，来自相关媒体的消息称，有知情人士透露，新城控股计划在银行间市场发行15亿元人民币中票，中债增投再次提供全额担保。有报道称，旭辉控股也将再次发行由中债信用增进公司全额担保的债券，金额不超过10亿元。
针对第二轮增信融资发行计划，新城控股相关人员表示“对此并无确切消息”;龙湖集团也表示“正在沟通中，以公司公告为准”。
筹备发债计划的非示范民营房企增多
此前，中债增投做增信发债的房企仅限于被监管层定为示范房企的民营企业，但随着行业形势变化，一些非示范房企也在积极与中债增投沟通进行增信发债。
例如，此前卓越集团旗下卓越商管完成2022年第一期中期票据簿记发行，发行规模6亿元，发行利率3.5%，由中债增投通过直接担保方式提供增信支持，银行、理财、信托、证券等6家机构积极参与了认购。卓越集团并非监管层拟定的5家示范房企，且其并非上市房企。
据相关报道称，中骏集团、金辉集团、合景泰富集团等多家非示范房企均在计划增信发债。
据了解，中骏集团确实一直在积极与中债增投沟通发债相关事宜，但据该集团相关人士表示：“一直在积极沟通，但目前还没有进一步落地细节。”
金辉集团近期也确有发债计划，且正在进行中。据金辉集团表示，公司拟发行规模为20亿元的中期票据，期限为3年期，目前募集书已经挂网。不过据相关人士介绍，金辉集团发行的此笔债券并未借助中债增投进行担保增信，因为目前来看，公司的经营发展整体处于健康范围。
在中指院看来，目前多家房企均在与中债增投积极沟通，预计第二批由中债增投进行增信发债的房企名单会继续扩围。
不过，在多位房地产业内人士看来，当前民营房企融资形势整体依然不乐观。
“虽然部分企业有一两笔债券成功发行，但整体融资量有限，对民营房企融资而言可谓杯水车薪。对于出险房企而言，更是难上加难。”一位示范房企品牌人士表示，即使是拥有先发优势的示范房企，发债数量和规模相比以往也缩减较多。
普遍来看，今年房企融资规模整体萎缩。
中指院数据显示，今年前9个月，房地产企业非银融资总额7331.5亿元，同比下降52.6%。从融资结构来看，信用债占比50.2%，同比提升19.9个百分点;海外债占比仅为2.4%，同比下降14个百分点;信托占比16.0%，同比下降15.1个百分点;ABS占比31.4%，同比提升9.3个百分点。
同时，克而瑞数据统计，从历年100家典型房企的融资总量来看，2022年前三季度100家典型房企的融资量为5648亿元，同比下降50%。其中，第三季度的融资额为1395亿元，同比下降55%，环比下降31%，融资额创2019年以来最低水平。
在融资环境未有明显改善的当下，业内人士认为，对房企而言，获取现金流的核心方式还是要回归销售，只有市场回暖、销售提升，房企的一系列问题才可迎刃而解。(付珊珊)
