新房网签成交439万平方米，39618宗，均同比下跌35%，这是广州楼市上半年交出的成绩单。虽然同比跌幅不小，但市场筑底回升的态势也已逐渐明朗。
来自合富研究院、广州中原研究发展部等机构的数据显示，广州楼市的微笑曲线已经出现，5月、6月的网签成交面积分别环比上升41%、66%。热销的楼盘增多了，有的项目销售忙到一天只吃了一口饭，有的楼盘2天销售10亿元。
对于下半年的走势广州业内均持乐观看法，预期买家将加速回流，带动市场走出低迷状态，下半年新房成交面积有望较上半年提升约3成。
“目前恢复的趋势还是比较缓慢的，估计到10月份会有明显的好转。”广东中原地产项目部总经理黄韬认为，影响市场成交的关键是购买力，在经济形势好转的前提下，预计下半年购房者的收入会有所改善，购房意愿及能力也将相应提高。
微笑曲线出现 成交筑底回升
合富研究院的数据显示，上半年广州楼市处于复苏初期，无论是土地市场还是新房、二手房的成交都在逐步回升。上半年，广州全市新增新房供应面积407万平方米，同比下降10%，网签成交面积439万平方米，同比下跌35%。
从推货数据来看，5月份是一个转折点。前4个月，受市场信心及疫情等多方面因素影响，房企推货的积极性不高，月均新货值仅约2000套。“五一”假期后，多地救市信号增加叠加房企业绩压力加大，5月、6月的推货量明显增加，较前4月均值翻倍。
微笑曲线也是从5月份开始出现的， 5月、6月的网签成交面积连续两个月环比大幅上升，增幅分别为41%、66%。
据广州中原研究发展部介绍，6月份，广州的新房网签量达到了7776宗，环比增加26%，比去年同期增加10%，是2022年上半年唯一成交量超过去年同期的月份。该机构表示，6月成交超过传统旺季“红五月”是近年少见的现象，说明广州市场正逐步走出2021年调控政策消化期。
最近两个月，广州热销的个盘也在增多。粤海云港城6月29日拿到预售证，两天内就卖了10亿元。越秀星樾TOD在一个月的时间里加推了4栋楼，去化率近8成，半年销售额达30亿元。万科黄埔新城计划近期推售1000套的新货，目前蓄客量已超2000组，销售人员透露从早到晚接待了十几个客户，只吃了一口饭。合景泰富方面也反映，6月份部分重点项目的认购业绩比5月实现翻倍，臻颐府项目近两周销售了10亿元。
广州中原研究发展部认为，虽然下半年广州出台放松政策可能性不高，但随着经济面转好，官方优化对房地产市场的管理，预期买家将加速回流，带动市场走出低迷状态。按照合富研究院的预测，下半年广州大概率会延续复苏行情，新房的新增供应将增加至4.9万套，网签成交回升到500万平方米至600万平方米，较上半年提升约3成。全年成交面积约1000万平方米，较2021年的高位回落15%~25%。
在黄韬看来，6月份成交数据的同比增长，跟去年同期市场已开始掉头向下有关，目前广州的新房市场还处于缓慢恢复的阶段，预计第三季度还有比较大的压力，第四季度才能有明显好转。
去化压力仍较大 还要降价跑量
上半年广州的新房市场还有个特点，那就是总价1000万元以上的豪宅产品去化速度明显提升。例如，天河区的汇景台均价约13万元/平方米，套均总价在2000万元左右，开盘不足一个月便再次推售新货，当天卖出7成。琶洲南TOD项目大部分户型的总价在2000万元以上，4月26日才拿到288套单位的预售证，五一假期前就已经卖光了。总价1600万元起的华远云和墅第二季度推出了18套单位，当天卖掉16套。
“豪宅本身就是富人游戏，疫情对这部分人的影响较小，还有一部分企业主结束了实业生意，将资金拿来投资房地产。”黄韬表示，高端项目在整体市场成交中的占比不会超过一成，大部分刚需型和改善型项目的去化速度还是不尽如人意。“刚需群体受疫情和经济形势的影响，收入下降，购房的预期也改变了，然后就波及了改善群体，他们手中的房子没人接盘，也不敢买新的。”
据了解，上半年广州十一区的库存量均环比上涨，消化周期超过12个月的区域有6个，其中南沙、增城、从化、花都4区的库存消化周期超过20个月。这些外围区域的部分楼盘来访去化数据不理想，显示市场占比较大的“刚需客”购房信心仍处于重建阶段。
“我们代理的项目也有一些是豪宅，但是不能冲量，一个月可能就卖几套，而刚需项目一个月的成交量能做到几十套，还是要抓流量。”黄韬认为，下半年的经济环境以及购房者的预期会所有改善，刚需型、改善型项目的成交量有望逐步上升。
成交量的提升需要价格策略的刺激。据黄韬透露，作为代理公司，该公司此前做了不少促销方案，开发商一直不同意，但最近开始接受了。“下半年开发商才想明白，开始真正的减价促销。”他表示，上半年，部分项目进行了降价的尝试，发现效果不明显，因为各种放松的政策都无法从根本上解决购买力下降的问题。而目前经济正在提振，刚需型和改善型客户的收入预期将有所改善，降价促销会有较好的成效。
据了解，广州某房企打算在第三季度开售一个新盘，吹风价8万元/平方米起，其附近刚开盘的一个项目则是7万元/平方米起。该公司的管理层对中国房地产报记者透露，为了抢客，预计项目开盘会有比较大的优惠力度，“今年我们这个片区的楼盘多、竞争大，都瞄准了刚需和刚改，所以大家都是能抢就抢。”
